聚焦《滨州市住宅物业管理条例》②
《滨州市住宅物业管理条例》系统规定业主自治管理的相关事项
首次业主大会召开有哪些流程？什么情况下成立物业管理委员会？
业主有哪些行为是禁止的？——业主需要了解的内容都在这
市民李先生住在黄河十七路附近的一个小区，他告诉记者，小区的不少业主想申请召开首次业主大会，成立业主委员会，但一直都没能实现。“一开始是不知道流程，不知道去哪里申请，后面又出现了业主意见不一致的问题，首次业主大会一直没能开起来，业主委员会也选不出来。”李先生说。
记者在市住建局物业科了解到，李先生遇到的业主大会召开难、业主委员会成立难的问题并不是个例。目前，全市仍有八成住宅小区没有成立业主委员会，有些小区虽然成立了业主委员会，但业主委员会成员对业委会的功能、职责了解不多，业主委员会未完全发挥作用。10月1日起，《滨州市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，以上业主自治管理中遇到实际问题能得到有效解决。
首次业主大会会议如何召开、业主委员会履行哪些职责等“老大难”问题有了明确规定
业主想召开首次业主大会，具体的操作流程是什么？小区内人数少，还有必要成立业主大会么？业主委员会成立后，应该履行哪些职责？这些在以往物业管理中存在的“老大难”问题，《条例》第二章业主自治管理部分给出了系统规定。
“解题”规范已经明确，看“老大难”问题如何迎刃而解——
《条例》第八条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，并根据住宅内小区人数多少给出了具体的操作依据——住宅小区内业主人数较少的，经全体业主一致同意可以不成立业主大会，由全体业主共同行使业主大会职责；住宅小区内业主人数较多的，可以幢、单元为单位成立业主小组，由小组全体业主书面授权一至二名业主代表参加业主大会会议。
首次业主大会的召开流程，在《条例》第九条予以明确：符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务企业应当及时向街道办事处、乡（镇）人民政府书面报告，如果未按规定报告，只要十人以上业主联名就可以自行申请。街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时调查核实，按照要求组建业主大会筹备组。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议，时间的明确避免了首次业主大会会议出现“马拉松式”召开难的问题。
为确保业主委员会真正发挥作用，《条例》同样规定了业主委员会的性质、职责等，明确业主委员会是业主大会的执行机构，依照法律、法规和业主大会授权开展活动。对于业主大会与业主委员会的活动经费、业主委员会委员的报酬等问题，第十五条明确其一般从公共收益中列支，或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。
《条例》同时规定，由街道办事处、乡（镇）人民政府落实业主大会会议召集，业主委员会选举、换届以及物业管理委员会的成立等工作职责，监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责。通过街道办事处、乡（镇）人民政府与物业主管部门的共同努力，积极推进业主大会、业主委员会组建进程，切实发挥业主委员会的作用，及时解决业主与物业企业之间的各类问题。
明确物业管理委员会的成立、人员组成、职责等内容，其可以作为临时机构依法履行物业管理职责
市民李先生所在的小区虽然具备了首次业主大会会议召开条件，但却因为业主意见不统一等各种原因迟迟不能召开，像这样的现实问题，《条例》给出了明确的解决办法，这也是该条例中的一大亮点。
《条例》第十六条规定，住宅小区下列情形之一的，即具备首次业主大会会议召开条件，经筹备组两次组织仍未能召开的；首次业主大会会议未能选举产生业主委员会或者业主委员会任期届满，经街道办事处、乡（镇）人民政府两次协调督促仍不能选举产生的；业主委员会不履行职责达一年以上，需要重新选举，经街道办事处、乡（镇）人民政府两次协调督促仍不能选举产生的，就应当成立物业管理委员会。对于物业管理委员会的成立流程、人员构成等，《条例》也给出了明确规定。
物业管理委员会作为临时机构，应当依法履行物业管理职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。凡是符合业主大会会议召开条件的小区，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促物业管理委员会及时组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会，使业主大会、业主委员会的建立得到保障。
擅自变动建筑主体或者损坏承重结构等十四项行为明确禁止，有效维护住宅小区内的环境及秩序。
拥有一个整洁、舒适、优美的生活、居住环境，是所有业主的共同期盼，更需要每一位业主的自觉维护。除系统规定了业主自治管理的相关事项，保障了业主的权利外，《条例》对于业主在物业管理区域内的禁止行为也一一列出，明确了业主应当履行的义务。
《条例》第三十五条规定，业主或者物业使用人使用物业，应当遵循维护公共安全和公共利益、不损害他人利益的原则，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，妥善处理相邻关系，维护相关各方权益。
第三十六条明确了物业管理区域内禁止的十四项行为，记者注意到，目前不少业主会在小区内随意实施的一些行为，登上了此次被明确禁止的“黑榜”——
违法搭建建筑物、构筑物，私开门窗，擅自改变建筑物外观等；
擅自将住宅及车库、储藏室等附属设施改变为经营性用房；
侵占或者破坏绿地、共用场所种植农作物、改建停车位等；
违反规定停放车辆，占用消防通道、阻塞主要道路或者出入口；
在楼道内放置电动车或者给电动车充电……
《条例》施行后，小区内一旦发现了“黑榜”上的行为，物业服务企业、业主委员有权进行及时劝阻、制止，甚至书面报告有关部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府，为维护住宅小区内的环境及秩序提供了保障。
